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Desalojo del inquilino

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carlos

Consecuencias jurídicas del desalojo del inquilino por la vía de los hechos y la violencia
El art. 47 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en la Rep. Dom., define el desalojo como el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal. La doctrina también expresa que el desalojo ante la Jurisdicción Inmobiliaria

es una acción judicial principal o accesoria a un procedimiento, ya sea porque se realice por la vía litigiosa o administrativa por ante el Abogado del Estado, que interpone el propietario del inmueble afectado o su apoderado legal y tiene por objeto la expulsión de uno o varios ocupantes ilegales de ese inmueble registrado. (Tratado de Derecho Inmobiliario, Rafael Ciprián)-

Sin embargo la Jurisdicción Inmobiliaria solo es competente para conocer del desalojo si el inmueble ocupado ilegalmente está registrado; lo que quiere decir un requisito sinequanom lo constituye el hecho de que este siendo ocupado de manera ilegal, sin ningún título legal, no es inquilino ni arrendatario, ni copropietario, ni fue posesionado por otro copropietario o por el propietario que pretende desalojarlo, ni tiene ningún otro tipo de contrato jurídicamente válido.

Asimismo lo establece el Párrafo II del preindicado artículo 47 de la Ley 108-05, que expresa: "El desalojo contra todo aquel que con autorización del propietario, estuviera ocupando un inmueble, debe tramitarse o perseguirse por ante la jurisdicción ordinaria. De lo anterior se desprende que ha sido el mismo legislador ordinario quien ha establecido de manera concreta y con claridad meridiana el hecho de que la jurisdicción inmobiliaria no puede conocer del desalojo de un inmueble si la persona que lo ocupa lo hace de manera legal por la autorización expresa del propietario, como lo es el caso de un inquilino.

Y es el mismo legislador quien ha establecido la incompetencia de la jurisdicción inmobiliaria en materia de inquilinato, pero que así como ha establecido por ley tal incompetencia, también ha expresado o declinado la jurisdicción competente al señalar la jurisdicción ordinaria: Los Juzgados de Paz Ordinarios y la Cámara Civil del Juzgado de Primera Instancia de la Jurisdicción correspondiente al inmueble.

Cabe resaltar que la anterior prohibición por parte del legislador a la jurisdicción inmobiliaria en ese sentido, es extensiva al Abogado del Estado ante la Jurisdicción Inmobiliaria, quien como Ministerio Publico tampoco podrá accionar contra una persona que ocupe un inmueble de manera legal como lo es el caso de un inquilino, en pocas palabras, "El Abogado del Estado no puede desalojar a un inquilino", tiene una prohibición expresa por la misma Ley.

Por lo que un propietario que desee desalojar a un inquilino no le quedará más remedio que iniciar el proceso legal establecido en el Código Civil y en el Decreto 48-07 de 1959. Ahora bien cuales serían las consecuencias legales que enfrentaría un propietario que decidiera desalojar a un inquilino sin haber agotado el debido proceso de ley. Las acciones legales que podría enfrentar van a depender de la forma y el modo en que efectúe tal desagravio, lo cierto es que si recurre a la violencia como es lo habitual, utilizando la vía de los hechos, rompimiento y cambio de cerraduras, escalamiento, traslado de los ajuares y mobiliarios que se encuentren dentro del inmueble, entre otros atropellos conllevaría violaciones de carácter penal, como lo es la violación a la ley 5869 sobre violación de propiedad privada, robo, asociación de malhechores, ya que por lo general en este tipo de acciones antijurídicas se utilizan a un concierto de malhechores, que por lo general se dedican a este tipo de atropellos, entre otros delitos tipificados por la ley penal.

En ese sentido el Ministerio Publico sería el órgano competente conforme lo establece el Código Procesal Penal para poner en movimiento la acción pública y defender los derechos de la víctima, pudiendo realizar todas las diligencias y actuaciones procesales que la ley pone a su disposición, incluyendo la solicitud y posterior imposición de medidas de coerción por ante el Juez de Instrucción correspondiente; y la recién promulgada Ley 396-19 que regula el otorgamiento de la fuerza pública para llevar a cabo las medidas conservatorias y ejecutorias, la cual establece el su considerando segundo "Que con anterioridad a la entrada en vigor de la Constitución del 13 de junio del año 2015, ante el vacío legal existente y con el propósito de evitar abusos y atropellos en materia de las ejecuciones, el 11 de noviembre de 2005 la Procuraduría General de la República dictó la Resolución No. 14379, con la cual contribuyó a la organización de los procesos ejecutorios".

Además dicha normativa legal expresa en su considerando octavo: "Que mediante la regulación de los procedimientos relativos a la ejecución de los títulos que sirven de fundamento a las medidas a que se refiere esta ley, se procura evitar la alteración del orden público y la paz pública, así como regular situaciones que, dejadas a la libertad de las partes y de los ministeriales requeridos por estas, pudieran generar situaciones complejas, que exponen a las personas ligadas a dichos actos a riesgos en su integridad física".

Esta nueva normativa establece en el capítulo V acerca de las infracciones y sanciones, específicamente en los artículos 23, 24, 25, 26 y 27, las siguientes condenaciones: La ejecución de un embargo o medidas conservatorias sin un título ejecutorio, se sancionará con prisión de tres a cinco años y multa de diez a cincuenta salarios mínimos del sector público; La ejecución de medidas ejecutorias y conservatorias inobservando el procedimiento establecido en esta ley, se sancionará con la pena de tres a cinco años de prisión y multa de diez a veinte salarios mínimos del sector público; El abogado o el ejecutante que requiera o participe en la ejecución de un embargo o medida conservatoria sin título ejecutorio, se castigarán con una pena de uno a tres años de prisión y multa de veinte a cincuenta salarios mínimos del sector público; El que comete falsedad en la instrumentación de las actas que se levantaran en la ejecución de un embargo o medida conservatoria, será sancionado con una pena de tres a diez años de prisión y multa de diez a cincuenta salarios mínimos del sector público y finalmente La distracción de bienes embargados, será sancionada con una pena de tres a diez años de prisión y multa de diez a cincuenta salarios mínimos del sector público.

Sin embargo, independientemente de las acciones penales que pudieran incoarse en ese sentido, una vez efectuado el desalojo de forma ilegal por la vía de los hechos, el inquilino desposeído del inmueble, podrá iniciar acciones legales que le permitan el reingreso a la propiedad con todas las garantías legales para el uso y disfrute del inmueble que le ha sido interrumpido de forma violenta y arbitraria, así como solicitar la correspondiente indemnización y reparación de daños y perjuicios que le ha ocasionado el propietario o su representante.

Considero que la acción legal más idónea y más efectiva para lograr la reintegración del inquilino a la propiedad, es la Reintegranda. Se trata de un proceso judicial mediante el cual una persona que haya sido despojado de un inmueble por la vía de los hechos, es decir utilizando la violencia, y que ostente la calidad de simple poseedor, arrendatario o locatario (inquilino), de una propiedad o servidumbre, puede apoderar al Juez de Paz correspondiente al inmueble con la finalidad de recuperar la posesión nuevamente.

Su base legal está regida por el artículo 1, párrafo 5, numeral 1 del Código de Procedimiento Civil modificado por la Ley 845 del 15 de julio de 1978, que establece: "Los jueces de paz conocen todas las acciones puramente personales o mobiliarias, en única instancia, tanto en materia civil como comercial". "Conocen, además, a cargo de apelación: sobre las denuncias de obra nueva, querellas, acciones en reintegranda y demás interdictos posesorios fundados en hechos igualmente cometidos dentro del año.

A pesar que la doctrina ha fijado su posición acerca de que la reintegranda solo prospera cuando se trata de un inmueble no registrado, la Suprema Corte de Justicia ha establecido lo siguiente: "Considerando, que resulta conveniente recordar que como bien se establece en la decisión impugnada la reintegranda es una acción judicial que puede ser ejercida por el poseedor o simple detentador de un derecho real inmobiliario, de una propiedad o servidumbre, de la que ha sido despojado con violencia o por vía de hecho, ejercida para recuperar la posesión o la detentación; que en ese sentido, el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil dispone que: “Las acciones o interdictos posesorios no se admitirán sino en tanto que hayan sido iniciadas dentro del año de la turbación, por aquellos que un año antes, a lo menos, se hallaban en pacífica posesión del objeto litigioso por sí o por sus causantes, y a título no precario”; que en ese orden de ideas, ha sido juzgado, que la acción posesoria a que se refiere el referido texto legal, es solo reconocida al que goza, en hecho, de la condición de propietario, en otras palabras, al poseedor del derecho de propiedad, de ahí que, la posesión que puede servir de fundamento al ejercicio de las acciones posesorias debe ser pacífica, pública, continua e ininterrumpida, no equívoca y a título de propietario, es decir, una posesión ad usucapionem, con vocación para prescribir (Sentencia Núm. 640, 6 de julio de 2016, Sala Civil Suprema Corte de Justicia, Exp. núm. 2011-4239, pag. 9 y 10).

Sin embargo, en esa misma decisión de nuestra Alta Corte, estableció lo siguiente: "La reintegranda es la acción judicial que puede ser incoada por el poseedor o simple detentador de un derecho real inmobiliario, de una propiedad o servidumbre, cuando ha sido despojado con violencia o por vía de hecho, para recuperar la posesión o la detentación" (Y a partir de dicha conceptualización se establece que en el estado actual de nuestro derecho positivo, para que proceda una acción en reintegranda es menester que confluyan en cada caso en concreto los siguientes requisitos, a saber: a) la condición –probada- del accionante de poseedor o simple detentador de un derecho real inmobiliario, de una propiedad o servidumbre; b) El hecho material de ser despojado de dicha prerrogativa; c) Que la desposesión sea llevada a cabo mediante el empleo de la violencia o por vía de hecho; Que vistas las condiciones requeridas para fundar la procedencia de una acción posesoria en reintegranda, al aplicarlas al caso en concreto resulta que, no confluyen todas".

De lo anterior se desprende el hecho de que en algunos casos en concreto, el juez de paz, declara de oficio su incompetencia para conocer de una demanda en reintegranda cuando se trata de un inmueble registrado, en cuyo caso declina el conocimiento del mismo por ante la Jurisdicción Inmobiliaria correspondiente a la ubicación del inmueble, sobre este particular es preciso señalar lo siguiente: Si bien es cierto el hecho de que ha sido la doctrina y posteriormente la jurisprudencia dictada por nuestra Suprema Corte de Justicia frente a un caso en específico, la que ha establecido este requisito adicional, considero que en el caso concreto de un inquilino este requisito no aplica, en base a los siguientes razonamientos:

a) Si el contrato de inquilinato es aquel mediante el cual el propietario de un inmueble le otorga al inquilino el uso, goce y disfrute del bien alquilado como si se tratase del mismo propietario, mientras tenga vigencia el mismo; quiere decir el contrato le da la condición probada de un derecho real inmobiliario mientras tenga la posesión autorizada del propietario; además el vínculo jurídico que nace producto de dicho contrato entre ambas partes, es inviolable y debe ser respetado, y solo se puede prescindir del mismo a través de las mismas prerrogativas que establece la ley, ya sea por llegar a su término o por una violación contractual, debiendo la parte que incumpla resarcir los daños causados a la otra parte.

2) Si la ley le otorga al juez de paz la exclusividad como juez natural para conocer sobre temas de inquilinato o arrendamiento, así como para conocer sobre las demandas en desalojo por falta de pago independientemente del monto adeudado en alquiler, pues los juzgados de paz a pesar de ser tribunales unipersonales y en la pirámide de la estructura judicial son los órganos jurisdiccionales de menor jerarquía, se encuentran situados entre los tribunales de excepción, es decir, que solo pueden conocer de aquellos asuntos que la ley de manera expresa les otorga atribución, en oposición a los de derecho común, que tienen en principio una competencia general; y ha sido la misma ley a través del legislador ordinario quien le ha dado la competencia exclusiva para conocer acerca de la reintegranda y no ha dejado la posibilidad de que ningún otro tribunal conozca de dicha acción; considero de manera inequívoca que es una errónea interpretación de la ley por parte de la doctrina al limitar ese derecho a la reintegración del inmueble que tiene el inquilino, independientemente de que se trate de un inmueble registrado o no.

2) Si la misma Ley 108-05 le impide a la Jurisdicción Inmobiliaria y al Abogado del Estado desalojar a un inquilino, declarando su incompetencia para expulsarlo de la propiedad por ser un ocupante legal, declinando el proceso de desalojo a la jurisdicción ordinaria, mucho menos puede tutelarlo y conocer de una acción que ordene su reintegración, máxime cuando la protección de este derecho le ha sido otorgado expresamente por ley al Juzgado de Paz de la Jurisdicción competente como tribunal de excepción.

Lo cierto es que la Suprema Corte de Justicia, se ha aportado de este precedente y ha reconocido la exclusividad que tiene el juez de paz para conocer acerca de la acción en reintegranda, tal y como lo hizo mediante la Sentencia Núm. 744, de fecha de 30 de mayo de 2018, con motivo de una demanda en reintegranda interpuesta por la razón social Sum, Comidas del País, contra Central de Refrigeración, C. por A., al precisar lo siguiente: "Considerando, que al respecto, es preciso señalar, que conforme al estado actual de nuestro derecho, los Juzgados de Paz, ordinarios y especiales, son tribunales de excepción, en razón de que están llamados a conocer sobre aquellas cuestiones que expresamente la ley les atribuye, que en ese sentido el artículo 1 párrafo 5 del Código de Procedimiento Civil, le otorga competencia exclusiva a los Juzgados de Paz para conocer sobre las acciones en reintegrandas y demás interdictos posesorios";

"Considerando, que en ese mismo orden de ideas, resulta útil dejar sentado, que contrario a lo razonado por la corte a qua, el hecho de que en la especie se haya solicitado una indemnización que excede los veinte mil pesos, no conlleva la incompetencia del Juzgado de Paz para conocerla, pues del artículo 1, párrafo II, del Código de Procedimiento Civil, se infiere que cuando la competencia es atributiva, resulta irrelevante el monto de la cuantía a que asciende la reclamación, en razón de que esta se encuentra determinada por la naturaleza de la demanda, la cual la propia ley le otorga facultad para conocerla, es decir, que si el Juzgado de Paz es el competente en razón de la materia para conocer la acción posesoria en reintegranda también es competente para conocer de manera excepcional de la demanda en reparación de daños y perjuicios ejercida accesoriamente a la acción principal, sin importar la cuantía de la demanda;

Considerando, que por los motivos expuestos, esta Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, como Corte de Casación, es de criterio, que al declarar el tribunal de alzada la incompetencia del Juzgado de Paz para conocer de la demanda en reparación de daños y perjuicios interpuesta por la empresa Sum, Comidas del País, de manera accesoria a su acción principal en reintegrada, incurrió en una errónea interpretación del artículo 1, párrafo II, del Código de Procedimiento Civil, tal y como lo sostiene la recurrente en casación en el aspecto examinado;

Cabe resaltar que nuestro Tribunal Constitucional ha establecido el criterio firme acerca del juez natural "solo en materia de amparo", la primera decisión es la Sentencia TC/0231/13, dictada el veintinueve (29) de noviembre de dos mil trece (2013)”, "que el juez natural del amparo debe ser aquel cuya materia guarde mayor relación o afinidad con el derecho fundamental cuya tutela se procura”. En otras palabras, el mejor juez del amparo es el de la materia en cuyo ámbito ocurre la supuesta vulneración de los derechos fundamentales, pues es el que está más próximo y conectado a la misma". Es por lo anterior que considero que a pesar de que la reintegranda no se trata de una acción constitucional de amparo, el juez natural para conocer de la misma y reintegrar los derechos del inquilino desalojado por la via de los hechos y la violencia lo constituye el Juez de Paz Ordinario.

Finalmente entendemos que el juez o tribunal cuya competencia le ha sido otorgada por ley para conocer de una materia en específico, no puede delegar a ningún otro tribunal salvo prohibición legal el conocimiento de la acción de la cual ha sido apoderado, ya que de hacerlo, estaría violando el principio de indelegabilidad, establecido en el artículo 4 de la Constitución que establece que los encargados de los órganos públicos no pueden delegar sus atribuciones, las cuales son únicamente las determinadas por la Constitución y las leyes.

La doctrina se ha referido a la indelegabilidad de la competencia, el cual establece que cuando la competencia está fundada en razones de orden público no puede ser delegada por el titular del órgano al cual la ley le atribuya la misma. Lo anterior significa que si la ley le ha otorgado competencia exclusiva para conocer de un determinado asunto, no puede delegar el conocimiento del mismo ni declarar su incompetencia de oficio a ningún otro tribunal cuando la ley no lo ha establecido, es decir, la delegación solo es permitida cuando la norma lo autorice expresamente.

El desconocimiento todo lo anterior por parte de los servidores del sistema de justicia al aplicar estos principios definitivamente vulnerarían los principios de la tutela judicial efectiva y el debido proceso tutelados en nuestra Carta Magna en los artículos 68 y 69 en perjuicio del inquilino, quien quedaría a su suerte para poder reingresar a la propiedad nuevamente de la cual ha sido expulsado por la vía de los hechos y la violencia, afectando su dignidad humana, el orden público, la paz pública, además de una violación al principio de la seguridad jurídica.

Por Carlos Manuel Mesa
*El autor es abogado constitucionalist
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